京城包租公，15年房产买家。你相见恨晚的买房导师，已为5000人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体，话只说一半让你云里雾里！包租公用实战经验给你有用的建议指导。

　　全网同名，咨询需搜名关注，后台精选问答如下：

　　01

　　提问：包租公，你好！坐标东莞，我和孩子两人户口落在北京西城亲姐家，老公是深圳籍。目前东莞有1套房，深圳有2套房（其中1套在还贷款，能以租抵贷）。了解到北京房价现在是见底，想抓住机会买一套北京西城学区房。现在买只能按二套来贷款，至少首付6成，子弹700万，总价不想1000万。

　　现在想买好一点的学区，现在关注金融街学区和德胜学区的房子。为以后考虑，先利用户口和资金买好学区，万一孩子将来回京读书，做个准备，不想浪费现在的手头的户口和资金。而我姐在月坛附近住，她希望我住得离她家近一些，好互相有个照应。可是金融街学区、月坛学区、德胜学区的房价太高，没不到大房子，如果再要求小区品质，买三居肯定没戏了。

　　但老公想一步到位买三房，可以不买这几个学区，因为7.31政策还是对学区房有影响。

　　包租公，麻烦您给看一下，到底是买金融街一居，德胜二居，还是其他区域三居好？

　　另外，明年会有一笔其他收入，明年能买到更大的房子，可又担心通货膨胀等因素，明年会上涨，浪费资金。比较纠结，请您指导！谢谢！

　　回答：学区房的价值分成两部分：房子+学票。其中学票的价值基本不变；房子的价值会根据周边行情变化。既然你知道7.31政策，就应该懂得风险对你资产的影响。学区房建议买小，上学期间若需要照顾孩子，可以周边租房，同时也能与你姐做几年邻居。余下的资金在有价值的区域投资，资金筹集是你需要面对的第一关，第二关是选筹，第三关是腾资质，看不懂就继续提问即可。这样还能保留一定的投资属性，博未来更多的可能。更多适合的楼盘推荐，见内部分享。

　　02

　　提问：包租公，请教下，使用拆骨法怎么计算房产的价值？

　　回答：例如一个斜顶户型，低于2.2米高的区域，不上房本面积。那么房本上的正常面积正常核算，而不上方面的面积精准测量后，按一定折扣计算。如果房主出售时，只按照房本面积的市场价出售，那购房者就白得了2.2米高度以下的面积。

　　03

　　提问：包租公，您好，我准备投资买第二套，全款买个600W左右标的，不准备贷款，请帮忙推荐一下位置以及小区。

　　回答：朝阳的石佛营、十里堡、四惠板块；昌平的天通苑板块。具体楼盘推荐，见内部分享。

　　04

　　提问：包租公，贷款利率的事情想了好几天，请教下房子抵押贷款，采用LRP划算吗？

　　回答：如果你的贷款3年内会还掉，选LRP，预计能剩1%的利息。可你准备长期还贷，中间会有很多的不确定性，选择固定利率至少有个稳妥。

　　05

　　提问：包租公，您好！我买的二手的顶层复式，买之前原房东就做过二次装修，有很大改动，我觉得改得很漂亮，就没再大装，已经住了一年多。但是这周末楼下邻居一起来找我，说我家房子乱改动把烟道给封死了，导致楼下的烟无处排放，让我尽快恢复。难道要把装修改造的部分破坏掉？我咋应付楼下邻居？

　　回答：先找物业协助，调查情况，可对比临近单元结构。若确实有改动，考虑到现有的装修不方便改动，应该沟通解决，你想过没有，至少2年了，为什么现在他们过来。可以找一家容易沟通的了解下，逐个瓦解，可能有人搞事情。

　　06

　　提问：包租公，您好！坐标北京，首房首贷资格，现金140万，准备买350万以内的房子，是用来给爸妈住的，我们小家庭住在北苑恒大名都，所以距离越近越好。1.选择北苑一居还是天通苑东二、东三的两居更好？5年后可能会置换改善，希望卖的时候好出手。2.还有其他推荐吗？3.一直不太理解为啥这两个区域价格差这么大，您能讲讲吗。感谢包租公指点迷津。

　　回答：总价350万标的，天通苑＞北苑，流动性不用担心。这个总价的房子大部分都有溢价，可以看下东，东南的推荐区域，见内部分享。天通苑本来就是承接市区层层传递的溢价压力，如果北苑和天通苑一个价位或接近，那天通苑就没有存在的价值了。

　　07

　　提问：包租公，您好，今年我和老公博士毕业，都是唐山人，有个工作机会打算回去建设家乡。很多年没关注过，回来一看新盘2.2万起，位置的品质二手房也2万左右了，网上查了下，现在卖地价格也在上涨。我们工作不在市区，大概率是在曹妃甸，那的房子五六千，本来也考虑过在曹妃甸买来着，但老公嫌贵。我们现在深圳，若在深圳买的话房价高，只能买个老破小。请问，今年房价还会涨吗？唐山还是深圳买？

　　回答：毕业后去建设家乡，是很有正能量的事情，尤其你们都是博士，属于高端人才，也许正是家乡需要的。我会尽量帮你想想办法。

　　常规来看，唐山不适合入手，深圳虽然经历了一波涨幅，也会明显好于唐山的投资价值。建议你们利用现有的深圳购房资质买一套，唐山的租房市场并不热，可以先租个品质小区，而自己的钱在深圳升值。

　　唐山无论城市能级，还是房产涨幅预期都一般。作为一个北方典型的三线城市，外来人口有限，价格缺少足够的支撑。近年来以曹妃甸为代表的区域，在房产销售的热情推销下，用低价以及蓝图，吸引了不少北京外溢的房产投资者。大概率会成为接盘侠。具体的分析可见内部分享。

　　房价接下来的走势不能用简单的用涨或跌来预测，应该是两极分化加剧！

　　但不管从调控时机、通勤、楼市分化现状以及唐山经济困局等角度来看，如果想买唐山，以期获得像燕郊、香河一样的回报，怕是只能妥妥的当接盘侠了！关于房地产白银时代的分化精彩解说，见内部分享。

　　08

　　提问：包租公，您好！女，京籍，单身，名下无房无贷，男朋友在家里资助下已经在东城买了一套房，为结婚准备，满足了自住需求。我爸据此就让我直接买个投资标的，不考虑自住，可出租。现金200万左右，工作地点在望京，请问：

　　1、目前经济形势下，听说降低负债留现金最好，因不是刚需，不着急，是现在入手还是等经济形势好了再入？如果现在投资是多贷更好么？

　　2、望京是否有推荐的？望京望花路西里、南湖东园一二区、望京西园、花家地哪个更好？

　　3、若望京没有，马南里、亚运村、顺义、北清路一带，是否有推荐的？或其他哪里是否有盘推荐？要求最好交通便利，宜居，升值潜力。

　　4、若婚后再买，买个大的，是否还有首贷优势？

　　本人小白还望您指点，非常感谢！

　　回答：在大水满贯的前提下，负债可以对抗通胀。负债和留有现金不冲突，其实多几张XYK就算现金能力。因为你第一次购房，建议就在望京附近找，从投资角度不是最优，但考虑实操能力，也是不差的选择。可以配置至少550万标的。望京可以看望花路西里、南湖东园一、二区、望京西园都可以看看。可以婚后合买，不是SFSD也有办法贷足。

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