来源：地产八卦女

　　来源：地产八卦女

　　进入2020年，很多人都期待着楼市会有大的变化。

　　可是没想到的是，一场疫情将楼市打入无底深渊，几乎所有行业被封停，楼市也不意外。有人做过统计，电影行业受到的是百亿的损失，而对于楼市的影响，远超于此。

　　售楼部关停，楼市二月的销售业绩几乎为0。

　　但这不是最核心的，楼市是个资金极其重，现金流需求极大的行业，如果集体断粮一个月，接下来的预期又损伤半年甚至更久，能撑得住的房企会非常少！

　　接下来影响的是整个市场的信心。信心没了，整个年度的楼市都会到极大的影响，再关联到上下游行业，这里面是万亿级的经济影响。

　　所以，政府出手了。

　　截止到目前，疫情以来已经有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、无锡、南昌、杭州、济南、南京、南昌、驻马店、马鞍山、南宁、苏州等20多个省市发布了楼市政策。

　　很多人高呼：政策救市了！

　　那么真的开始救市了吗？不是“房住不炒”吗？

　　首先，“房住不炒”无论在当下还是在未来都是楼市的定位，但翻开提出这个伟大定位的会议纪要：2016年在北京举行的中央经济工作会议上提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。但这句话前面有一句前提：促进房地产市场平稳健康发展。

　　如果市场出现了疫情这样的黑天鹅，市场没有办法平稳健康发展的时候，需要靠政策去调整。

　　整理下各地政策的时间线，综合政策的类型进行分析考量，其实可以分为四步：缓压力、救企业、给信心、救市。

　　从2月初开始，各地已经开始出台地产相关的政策。这些都是从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度，给房地产企业极大的关怀和支持。

　　注意看这些政策你会发现，最先行动的都是大城市，但从另一个角度说，最早行动的政策都不痛不痒，大部分政策都集中在缓解企业资金链上，这是第一步，缓解企业压力。

　　我们再来看各地政府出台的另一类相关政策：

　　广东省：

　　2月18日下发通知，支持房地产开发企业和中介机构恢复商品房正常销售；

　　南京市：

　　2月20日晚发出通告，商品房销售有序开放；

　　无锡：

　　放松预售条件，银行不得盲目抽贷、断贷、压贷，纳税申报困难企业可以延期纳税，开工竣工期限可以根据疫情顺延；

　　苏州：

　　延长土地出让金缴纳时限，调整超过市场指导价报价规则，住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，开发企业预售、销售的时间节点可适当提前；

　　在我看来，这是在给企业松绑，通过开放售楼部、调整预售、不抽贷的政策去尽力挽救房地产企业。

　　除了政策方面的助力，部分开发商也纷纷开始自救，通过层出不穷的促销和优惠，希望能唤醒房地产行业的复苏。

　　紧接着，苏州又进行了两个操作：

　　放宽限购条件，不受户籍、社保和积分的限制；放宽落户限制，本科直接落户；

　　对即将拍卖的10幅土地取消了竣工预售许可调整价，意味着这10幅宅地取消了现房、封顶销售的要求，价高者得！

　　而另外几个城市发布的新政也值得深思。

　　衡阳：

　　发布17条新政稳楼市，通过契税补贴、买房给补贴，本科生购房一次性补贴5万元；加快按揭楼盘贷款发放进度，房地产项目用地，可以根据规划分期缴纳土地价款等手段稳楼市；

　　南宁：

　　允许申请住房公积金贷款购买第二套房；职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，购房首付款比例应不低于40%，贷款利率调整为同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；

　　最重磅的是驻马店：

　　首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%；将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元；同时大力推广住房公积金组合贷款业务。除了各类人才购房，大中专毕业生、农民工购房都有相应的购房补助；

　　还有一家银行的政策：

　　浙商银行近日下发调整个人贷款通知，对非“限购”城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成（30%）调降至二成（20%）。

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　　驻马店是第一个吃螃蟹的城市，将公积金首付比例下调至20%，再联想前段时间北京拍地、非限购城市首付降低至二成，很多媒体开始瞎解读，认为这是开始救市了，但我认为，这不算。

　　看到这里，你应该已经发现了，无论是地市还是中央，从来没有发布过救市的政策！这些政策，都只能是在给信心：给购房者信心，给企业信心。

　　虽然苏州、驻马店、衡阳、南宁这些城市级别不高，但这代表了政策松绑开始进入第三阶段，救企业升级到给信心！

　　那么第四步—救市什么时候能到来呢？前面所说这些政策，主要集中在土地款项缓缴、放宽预售条件、放宽公积金首付、放宽落户、购房补贴等方面，这只能缓解企业短期压力，给企业以信心。

　　但这些锦上添花的事代替不了雪中送炭，对市场的刺激作用有限。

　　当然，如果你关注新闻和楼市过往历史政策，你会发现，目前一些城市已经陆续放宽了限价、限签等调控政策，但却没有一个城市敢对“限购、限贷、限售”这三大项做出任何改变。

　　真正的信号是什么？

　　就历史调控经验而言，政策和市场都不是一蹴而就的，这是一个缓慢的过程。三四线乃至弱二线城市的限购、限贷有可能会在今年3、4月出现调整，但这种调整会比较缓慢，不会出现一下全部放开的局面。

　　首先是看疫情，对抗疫情的战斗，如果持续得更久，经济可能就会更差，救市的可能性会更大。

　　目前来看，新冠状病毒已经在韩国、日本、意大利等多个国家爆发，很有可能成为一个全球性疫情，如果出现国际疫情爆发、国内国际交叉感染，疫情对经济的影响就会远超预期，就目前全球股市恐慌性下跌来看，这不是不可能。

　　但还是不要期待这样的结果吧，这个时候你买房还有什么意义？

　　其次，如果如预期那样控制住了疫情，国家会大力发展经济，提升国民士气，提升GDP。最开始，可能三线城市对限购限贷限售等政策逐渐放开，不用怀疑，观望的其他地方会继续跟进的。

　　紧密关注基准利率。降息也不是一下就完成的，而是在悄咪咪进行。

　　最后一句，你仔细琢磨下：

　　“限购、限贷、限售”这三座真正的大山，有政策出来的时候，窗口期才算是真正要来了！

　　关于地产，希望能与大家有更多交流。

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