今天（5月22日），龙岗新盘保达誉都花园发布了销售方案！

　　本周五，深圳五个新盘齐刷刷拿到预售/现售，距离上一次深圳三盘入市半个月。

　　而这一次居然又刷新出了新花样——深圳打新积分入围的规则，又调了！

　　对于打新人群，最重要的影响莫过于——社保/个税积分权重固定了峰值。

　　不过，真如市场上所说：“社保巨子”，或者说深圳老人打新的优势比之上一版本更弱了？

　　废话不多说，且看最新版本的打新规则：

　　新版入围积分

　　图片截取自：保利勤诚达誉都

　　再对比3月份的老版本：

　　旧版入围积分

　　图片截取自：缙山府

　　总的说来，这次调整主要有三：

　　第一，这也是最重要的一条，夫妻双方/单身在深社保/个税积分，每人最高不超20年；

　　原本夫妻/单身在深社保/个税总月数以0.1分/月积分，但新版设置了峰值——每人社保/个税年限最高不超过20年。

　　也就是说，单身买房此项最高积24分，夫妻最高积48分。

　　第二，无房刚需的类别继续细分；

　　无房户从原来的三种（40分/20分/10分），再细分为现如今的四种：

　　第一种：10年内（含10年）在深无房转让记录，现名下无住房，积40分；

　　第二种：5-10年内在深有住房转让记录，现名下无住房，积30分；

　　第三种：2-5年内在深有住房转让记录，现名下无住房，积20分；

　　第四种：2年内在深有住房转让记录，现名下无住房，积10分。

　　这是体现了一丝公平原则，原入围积分在“2-10年”这个跨度里同样都是积20分。但新版本的这个跨度里做了切分，“2-5年”积20分，“5-10年”积30分。

　　第三，有娃家庭积分权重增加。

　　在老版本中，家庭/单身有未成年子女的话，积分为2分。

　　而新版本是把此项分数调高至5分。

　　1-20年社保/个税峰值设置偏高

　　实际上，20年的社保/个税积分峰值，相对来说是偏高的。

　　自从深圳有摇号积分这个规则以来，社保/个税的权重也一再发生变化：社保/个税为王→社保/个税积分权重降低→社保/个税积分设峰值。

　　“真刚需”的比拼，最终会落在社保/个税时长上。

　　但设置20年的峰值，真的会让“社保巨子”优势削弱吗？

　　并不见得。

　　以光明宏发万悦山为例，当时市场上只此一个刚需级别的“网红盘”，房源还只有375套，入围积分高达72.3分。

　　老版本中，什么样的人才能拿到72.3分呢？

　　在“10年内无房”（40分）、“夫妻双方均深户”（10分）、“有未成年子女”（2分）都拿满的情况下，社保/个税要203个月才能入围。

　　203个月，大约是17年，注意，这是可以夫妻双方加起来的总月数，比之20年/人还差一大截。

　　报哥当时也说，宏发万悦山的打新，极有可能是官方对入围积分政策的一次摸底。

　　2-无房属性权重增强

　　这一个版本并不是因为设置了20年的社保/个税峰值，而让“社保巨子”失去优势的，而是杜绝了购房者的积分弹性。

　　上一个版本中，超长社保可以拉分：二套打新人只需要比“10年无房户”多400个月社保，就可以把分数追平。

　　不过这一次，想要靠超长社保追平真正的无房刚需，就更难了一些。

　　二套家庭最多也只能积63分，也只是刚刚过了兴围华府的及格线，想要买“网红盘”是绝无可能。

　　所以报哥认为，这一次微调更多是一个拒绝购房者弹性的调整。

　　3-买房最佳为夫妻档

　　夫妻最高积95分：

　　在深购房情况：最高积40分；

　　家庭户籍情况：最高积10分；

　　社保/个税情况：最高积48分；

　　子女情况：5分。

　　单身最高积74分：

　　在深沟房情况：最高积40分；

　　单身户籍情况：最高积5分；

　　社保/个税情况：最高积24分；

　　子女情况：5分。

　　（单身带娃可加分）

　　毫无疑问，夫妻档是深圳打新路上的最佳拍档，无论是社保/个税的积分，还是对月供的资金实力要求，搭伙打新成功率翻倍。

　　公平，是多版积分入围规则一直想要追求的理念。

　　但公平，又岂非可以随意定夺呢？

　　金钱定胜负、房价/喝茶费定输赢的玩法，已经被深圳升级，在“7·15”之后，打新的积分方法就做了三次革新：

　　第一版：华强城积分摇号

　　8月开盘的华强城，因为是现房+地铁盘+一二手房价倒挂，成就了它的网红盘地位。

　　而这个刚需都想买到的盘，更是受到了官方的严密管控，当时是采取了史无前例的积分摇号。

　　华强城积分摇号规则

　　图片截取自：华强城市花园

　　第二版：社保/个税定输赢

　　不过，之后这套模式并没有沿用到之后的几个网红盘，而是被化繁为简，直接区分无房或有房，再在此基础上，算社保/个税时长。

　　华润城润玺一期排序规则

　　图片截取自：华润置地深圳

　　但在这个体系之下，一方面是诞生了被央媒痛批的“代持问题”——因为一二手房倒挂的强势利好，手握资本的炒房客买通无房刚需，借名买房。

　　另一方面，也是出了一批“社保巨子”。比如，松岗地铁盘新世界松风明月入围社保须缴满135个月，认筹社保最高510个月。

　　第三版：10年内无房才算真刚需

　　旧版入围积分

　　图片截取自：缙山府

　　这一版本最受打压的是卖房打新者——原本在深圳就有一套房，想卖房打新赚“剪刀差”的人，也大受打击！

　　另外，“社保巨子”、二套买家也受到影响。

　　但自从光明万悦山、深铁前海24套尾盘这几个入围积分超70分的笋盘诞生之后，“社保为王”的不公又在舆论里叫嚣，也才有了现在这一版调整。

　　话说回来，这个积分规则放在保达誉都花园并不是一次试水，说真的，只是一次划水而已。

　　这个东部龙岗的超级大盘，本身对于很多深圳刚需来说，并没有太大吸引力，而且房源很多，根本无需摇号抢购。

　　我想，这更多会是新政的一次舆论试水罢了。

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