深圳楼市的大招一个接一个，“冷却时间”也在日渐缩短。

　　一周前，商务公寓“燃气自由”获利好；半个月前，二手房指导价横空出世；一个半月前，“新八条”禁买令直击代持打新。

　　就在昨日（3月2日），深圳又诞生了全新摇号规则！直呼：保护我方无房刚需家庭！

　　1、两个楼盘打新实行全新积分制

　　3月2日起，罗湖华润万象华府、缙山府双盘，在购房APP统一登记，资料提交截止时间为3月4日18点，两盘只能二选一。

　　值得注意的是，与此前深圳新楼盘的摇号入围规则不同，此次缙山府和万象华府打新竟开始实行全新积分制。

　　根据两个楼盘公布的意向登记入围积分规则，积分项共分为4大类——无房时长、户籍、社保、子女，其中最引人关注的，莫过于在深购房以及社保缴纳两项的积分细则。

　　除此之外，这份入围积分规则对“住房”和“转让”都作出了清晰的界定：第一，“住房”是指住宅、别墅、宿舍和公寓（商务公寓除外）；第二，“住房转让记录”包括买卖、赠与、互易、继承、遗赠等权利人变更的记录。

　　积分规则重点如下：

　　名下无房，10年内在深圳无住房转让记录的，积40分，相当于400个月/33.3年社保积分；

　　例如：真刚需、只有农民房没买过商品房的有钱村民。

　　名下无房，2-10年在深圳有住房转让记录的，积20分；2年内在深圳有住房转让记录的，积10分；

　　例如：①在深圳换房的刚需，如果是2年前卖掉一直没买，有20分，夫妻双方均为深户10分，夫妻社保总月数136个月以上（即均在深圳工作满5年半以上）的话才能超过上一类。

　　②刚卖掉小房换大房，这种可能被误伤，2年内有房产交易记录，虽然无房但只有10分，其他条件满分的情况，社保也要236个月才能和第一类竞争。

　　在深圳有1套住房，积0分；

　　例如：名下一套房，再想买一套。除非社保436个月，否则放弃打新。

　　夫妻双方均为深户，积10分；

　　夫妻双方仅有1方或单身为深户，积5分；

　　夫妻双方或单身均为非深户，积2分；

　　夫妻双方或单身在深圳缴纳社保（或个税）总月数，按0.1分/月积分；

　　家庭或单身有未成年子女，积2分；

　　综合本次积分规则来看，深圳无房+10年内深圳没有房屋交易记录+夫妻双方都是深户+在深圳有长期社保纳税记录+还有个未成年的孩子，成为了本次摇号购房的最优组合。

　　2、积分摇号升级是为何

　　从去年的“715新政”到最近的二手房指导价，中间还穿插着各种细则与小政策的堵漏，不管是打击代持、查流水，亦或是堵漏假离婚、假离婚，归根结底，目的都是为了严厉打击炒房行为。

　　而本次摇号升级，还有一个重要原因——预防打新踩踏、刚需被完全挤掉。

　　因为二手房指导价政策出台后，中农工商建等大型银行已纷纷表态，明确以“参考价”作为按揭贷款参考依据。那么，如果业主依旧不愿按照“指导价”交易，那么就意味着购房者被变相提高了首付，这不仅对刚需造成了不利的影响，还直接导致购房者选择二手房的热情降低。

　　根据深房中协数据显示，第8周深圳二手房成交总套数达到近期低点，对比2.08新政前的周网签数据（约2500套），新政后二手房网签量大致下滑近7成，市场也开始剔除春节“假日效应”的影响，逐渐浮现新政后市场的真实动态。同时，第九周网签数虽有回升，但仍未突破千位，可见二手市场已渐“冷却”。

　　二手房业主不卖，买家不买，这样一来，最后焦点自然便落到了新房市场上。

　　因此，为了避免新房市场再一次被盯上，还能力保“真刚需”上车，此次摇号升级称得上是两全其美。预计，接下来深圳的新盘大概率会跟进这个积分规则。

　　3、“真”无房家庭成为主角，“社保巨子”退出舞台

　　值得注意的是，此前，深圳楼市打新仅简单将客户按照“有房”或“无房”划分为一类、二类客户，并在此基础上比拼社保缴纳月份。这也就意味着，购房者可以将名下房子过户给代持者，然后凭借“无房”+“超长社保缴纳”的优势碾压式打新。

　　而本次的积分摇号升级，极大地向首次置业群体倾斜，能识别出比此前更为真实的首套刚需，显示了更多的公平，将重新对购房者入场资格进行了排序，真正有利于“无房者”上车。

　　不仅如此，积分摇号升级还精准打击了三类人群：

　　"社保巨子”

　　“社保巨子”指的是在深圳缴纳了几十年社会保险且至今名下仍然无房的中老年人。他们或是深圳土著，或是早期来深的建设者，凭借着自己长社保的优势，转移名下房产从而为子女购置房产。比如，去年的万丰海岸城打新便炸出了至少缴纳278个月社保的“社保巨子”，这一群完全符合“无房”规则的老刚需，他们傲视群雄，震动了整个打新市场。

　　卖房打新

　　这类人群指的是在深圳已有一套房，想通过卖房打新赚取一二手倒挂的差价。要知道，打新并不一定会中，陪跑者不在少数，另外，深圳房票趋紧，卖了就难以再买回来了。

　　二套买家

　　二套买家是指原本在深圳有房，想再买一套的人群，但政策从始至终都是绝对不利好的。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新房积分的新政是从上海学来的，说明政策越来越精细化，这代表着楼市治理能力的提升，也是一城一策的落地。大家要注意的是，最近半年内关于户籍落户满三年才能买，关于二手房指导价、关于无房优先、关于积分摇号、打击经营贷等在深圳、上海等热点城市落地，这都是楼市交易规则越来越复杂的信号。复杂的背后不是绝对的公平，但是一定是相对的正义，相对正义的背后逻辑就是，打击通过钻漏洞就可以获得资格，通过短线快持赢得收益。

　　4、打新规则越来越严

　　自2018年深圳第一个意义上的网红盘——双玺时光道开启公证摇号之后，“打新”正式登上舞台，“打新”历经3年多演变，从早期的认筹无门槛到现在的无房优先、拼积分入围，规则在变、难度也越大。

　　打新1.0——无规则，有钱就行

　　在2018、2019年网红盘“打新”基本无门槛，只需缴纳认筹金符合购房资格，最终看运气；实际上，当时整体新盘去化率比较一般，“日光盘”较少，购房者关注重心依旧放在二手房市场。代表楼盘：双玺时光道、万科星城等。

　　打新2.0——无房优先，I深圳App申购

　　以无房户、社保时限长短为优先考虑。

　　2020年8月，华强城——史上首个积分摇号楼盘；

　　2020年11月，坪山万樾府——官方认筹APP首秀。

　　打新3.0——多选一＋查资金来源

　　2021年年初，前海“二选一”——龙光前海天境、天健悦桂府；

　　2021年春节前夕，深圳深圳新盘“七选一”——万丰海岸城、深铁懿府、万科光年四季、香山道公馆、富士君悦府/君荟苑、中泰印邸、尚誉红山里；

　　2021年1月23日，新深八条出炉，实施深圳首个“禁买令，严审购房人资格，提供1年以上银行流水，且要求个人的每月工资流水或稳定收入，应当不少于月供的2倍，否则就只能坐等劝退。

　　回顾历史，积分打新规则此前多应用于西部热点片区的楼盘，比如光明、沙井等。现在规则的应用范围更大了，开始涉及到中东部地区，比如龙华、罗湖等。同时，打新规则也在不断细化升级，跨入打新4.0时代，无房家庭成为主角。政府对房产的分配规则，反映了百姓对房子的诉求非常强烈，必须要增加供应予以满足，但供应也要面向最需要的人。

　　5、小结

　　深圳作为一线城市，积分购房政策落地后，或将带动多个热点城市推进积分制度。未来全国各城市将持续贯彻房住不炒定位，继续保障刚需，推动房地产行业健康平稳发展。

　　此次积分摇号升级，直接利好真正在深圳落户、就业的刚需客。虽然对部分改善型购房者有所误伤，但按照现在的积分来计算，二套刚改家庭只要来深圳的时间够长，社保或个税的积分够多，还有机会。

　　在二手市场低迷且当前价格信号不透明的情况下，购买力势必会走向新房市场，预计此前网红盘频出的西部片区仍会继续火热，如沙井、光明。因此，刚需们不必过分迷恋网红新盘，可以多关注竞争较少，价格更友好的中东部区域，如龙华、龙岗、坪山等片区。而对于手持现金却没有房票的投资者而言，深圳核心地段的优质公寓，或许也是一个值得考虑的选择。

　　注：数据资料来源于深房中协等房地产相关行业机构

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