来源：雪球App，作者：许戈财经，（
确认！买公寓，凭备案合同可落户！全家随迁！?
从去年开始，多城市包括深圳都相继放宽公寓可落户、可上学等条件。有城市的一家公寓盘掀起了一波抢房潮！通宵排队、万人抢房、“大打出手”、太火中途被叫停销售......
新风向？那么，公寓到底能不能买？
买公寓，凭备案合同可落户！全家随迁！?
近日，有市民在长沙市市长信箱咨询公寓房落户的问题，市公安局官方回复为：长沙买公寓，凭备案合同可落户！全家随迁！
咨询问题：本人已在长沙贷款买房，但是房产证未下来。我是外省人，请问这种情况下要怎么落户长沙？需要哪些资料？
对此，官方明确回复：
根据《长沙市公安局关于进一步规范市外迁入人员落户条件的通知》（长公通〔2018〕43号）登记条件：在我市通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径，拥有了住宅、商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，实行“一房一户”落户，可以将本人户口迁入我市房屋所在地城镇地区。进行析产的住宅、商业用房、商住两用房或办公用房，由不动产权属证书上的所有产权共有人协议并经公证确定一名迁入人。与迁入人共同居住生活的配偶、子女、父母可以随同迁入。
在我市通过购买、受赠、继承等途径，拥有了公寓房合法所有权的人员，凭我市房屋产权管理部门发放的房屋产权证或者已经在房产管理部门登记备案的购房合同，可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入我市房屋所在地城镇。
在回复当中，重点来了：拥有了公寓房合法所有权的人员，凭我市房屋产权管理部门发放的房屋产权证或者已经在房产管理部门登记备案的购房合同，可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入我市房屋所在地城镇。
这么说来，作为商住两用房的公寓在长沙可以落户啦。不过，实操起来可没那么容易，前提是需要具有不动产证，并且已经拿到手。
也就是说买了商住公寓也不是现买现落这么简单。自交完定金、签完网签合同起，大概需要至少1年-1年半才能拿到不动产证，再考虑到开发商的证明，需要至少两年时间，才能成功落户。
不说等待落户的时间有多长，单说买公寓落户在政策上也有一定风险。就在6.25新政之后，长沙商业公寓、商铺凭借不限购、不计入住宅套数，受到不少购房者推崇，尤其是很多人拿来作为落户的渠道。
后来长沙又暂停审批商铺落户，公寓、商铺落户不能当场办结，而是需“调查”。此次再度放松口径，给公寓落户开了口子。这一系列操作，让长沙楼市政策从松到紧，又从紧到松。现在的政策就会铁板钉钉了吗？未必！未来依然有很大的不确定性，这一点从首都对公寓的政策变化就可见一斑。
2017年3月26日，北京发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商住两用住宅下达了“封杀令”：
1.未经批准，不得改为居住等用途。
2.开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。
3.个人商住公寓，需满足名下没房，且在北京有连续五年纳税或社保。
4.商业银行暂停对此类项目的贷款。
消息一出，一石激起千层浪，北京楼市市场地震，部分商住公寓价格接近腰斩，即便2年后的今天，其价格仍未得到修复。因此建议，置业公寓还得小心小心再小心，不要拿身家性命去豪赌未来。
值得一提的是，买公寓可以落户早已不是首例，部分城市之前已经有先例。
新风向！多地放宽限制，买公寓也可落户上学！
宁波：买公寓可积分落户、积分入学
今年3月份，宁波市政府办公厅下发《关于进一步放宽我市户口准入条件的通知》，决定在去年出台政策的基础上，进一步优化我市户口迁移政策，放开放宽重点群体落户限制。
根据公告，宁波新增投资购房落户，拥有商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，可将本人、配偶、未成年子女户口迁入到房产所在地的社区集体户。
换句话说，在宁波40年产权公寓或将实现落户！
佛山：购买公寓可以办理积分落户、积分入学
去年11月，佛山出台重磅新政，取消购房入户，改为积分制。根据新规，在佛山购买公寓也可以办理积分落户。
佛山公寓可积分入户，按照新政，购买60平的公寓就可以积分60分，新政给公寓增加了附加值，相对应住宅不能直接入户，也需通过积分入户入学，附加值相对减小很多。
也就是说，佛山购买公寓不仅可以办理积分落户，还可以积分入学。
安徽六安：买公寓就能上学、落户！
去年8月份，六安市住房城乡建委等7部门联合发布《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》，鼓励个人买公寓，买公寓就能上学、落户！
政策规定：鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓，凡是购买此类存量公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。
也就是说，买公寓也能上名校！还可以落户！
而因为这种特殊的条件，有城市的一家公寓盘掀起了一波抢房潮！
通宵排队、万人抢房、“大打出手”、太火中途被叫停销售......
早前，一家公寓盘上演了“抢房大战”！通宵排队、万人抢房、“大打出手”、太火中途被叫停销售......
据了解，早在前一日凌晨就有人开始排队抢房，甚至开盘现场还出现了“大打出手”的情况！
据了解，该项目主打独栋商务公寓，总价190万-530万起，入手门槛不高！最重要的是，买该公寓可以申请外国语初中的名校学位！
据了解，福田实施积分入学，购买且入户在该公寓，就能获得70分基础分，另外独生子女可加6分，连续居住满1个月加0.1分，上限为10分。所以，很多家长和投资客都是因为名校学位在抢房！
重要信号：公寓或将迎来春天！
从去年开始，多城市包括深圳都相继放宽公寓可落户、可上学等条件，未来会不会继续呢？
公寓可落户，就是为了“抢人”。不排除后续的调控方式也会针对此现象，逐渐将落户门槛降低。
那么，公寓到底能不能买？对此，我们有几点建议：
1、如果你有购房资格，优先考虑买住宅。
2、正确认知公寓的定位：对于被限购的人来说，这是一种加杠杆的理财，吃的是长期回报的利润。
3、对公寓的回报要有一个合理的预期，对于低总价的公寓，增值点在区域价值的大跃进上，而且持有时间长，租金回报慢慢提升的。
4、公寓价格=住宅价格60%-70%
5、不要盲目追求高租金返租的第三方，扪心自问，凭什么高出市场均价那么多。如果不合理，市场自然会降价，不降价即合理。
6、即使是成熟区域，公寓品牌和物业不能加分，增值也是非常慢的。
7、包租公司会托管的项目，有一定投资参考意义，相信专业人士的专业判断。
8、只有低端的基础配套，不配叫成熟，租金很难提升。
9、认清公寓租客的画像，愿意付出高额租金的高端用户，一般不会去做饭，所谓有没有阳台，有没有天然气，都不重要。一切都是过渡。
10、公寓租客需求是居住舒服和私密性，服务才是最重要的，物业非常非常重要。
最后必须要提醒大家的是，购买公寓房千万看清产权性质，很多公寓宣传是“公寓”，实际却是“办公”……
就在不久前，行业大哥万科的公寓爆了个大雷，甚至引起了佛山市政府和央视的高度关注，成为社会热点事件。
事情是这样的，很多置业者参观过万科楼盘里的样板房，里面厨房、卧室等一应俱全，5800户业主掏钱买下公寓准备自住。谁知钱交完了傻眼了，不动产权证书显示为“商务金融用地/办公”，不得用于居住。经翻查资料后发现，该土地用地性质确实为商服用地，房屋规划用途为办公用房。
而大多数人在签房产合同时没有过多注意，出事后再仔细查看合同，却发现白纸黑字已经签上了自己的大名，事后只能陷入漫长的维权之路。几百万的购房款，对业主来说是事关重大的事情，但当你面对市值万亿的房企，却很难要到个说法。
所以必须想办法防患于未然，买之前先调查预售许可证，或者把《商品房买卖合同》仔细看看一看：合同中商品房用途那一栏，会出现“住宅”“公寓”“办公”等不同性质。?
目前许可预售的商品房项目，常见的几种使用性质如下:
住宅使用年限70年，其相关税费、水电费、物管费等按住宅用地类计收。
商业：使用年限为40年，其相关税费、水电费、物管费等按商业用地类计收。
办公：使用年限为50年，其相关税费、水电费、物管费等按办公用地类计收。
另外，商品房预售许可证查询以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房属违规行为。不要轻信“售后返租、受益承诺”的广告宣传一定要进行预售证查询，以免造成财产损失。
人生中，要签很多合同，对大部分人而言，置业和结婚合同是最需要谨慎仔细逐条阅读的，毕竟涉及到终身幸福，否则有可能一招走错，满盘皆输。
所以，许戈财经劝打算在长沙投资公寓的人再仔细掂量掂量，长沙的公寓是40年产权，无法用公积金贷款，商贷利率上浮，商水商电，价格比住宅高多了。
至于打算在长沙置业居住的人来说，其实这个城市还是值得的，因为那里的楼市价格一直很亲民。今年8月15日国家统计局的数据显示：长沙新房环比上涨0.2%，同比上涨6.1%，长沙的房价依旧非常稳定。仅2019年上半年，长沙便供应了467万平方米的住宅用地，另有184万平方米商住用地供应，同比分别上涨38%和55%，呈现了楼市供大于求的特点。
除此之外，在土地市场上，长沙还推行了双限地熔断摇号政策，即限定地价、未来售价，达到溢价上限之后，进行公开摇号，从而确保了新房市场价格的稳定。
综合来源：昆山房产、长沙市人民政府官网、宁波人民政府官网、六安人民政府官网、佛山发布、地产情报站等
完
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