前言

　　

住房公积金作为群众购买自住住房的强力后盾，在制度实施的三十年中，对提高个人购房能力、促进房地产市场发展、稳定房地产供给都起到了积极的推动作用。

　　

2022年以来各地更是充分挖掘公积金的福利保障功能，在稳楼市的进程中起到了举足轻重的作用。

　　

同时，中央也多次提及住房公积金，国务院常务会议讨论住房公积金，更难得国务院常务会议把住房公积金作为“稳住经济大盘”的五个国策之一。4月25日国务院发布的《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》就提出，扩大保障性租赁住房供给，支持提取用于租赁住房；5月24日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》。明确提出，受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴；8月16日，卫健委发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，涉及公积金提取租房、公积金额度提高以支持多子女家庭首套房、落实差异化的购房政策等。

　　

本报告将对我国住房公积金在支持住房消费上的使用情况、及重点城市的使用差异、稳楼市支持程度的差异及其原因展开分析，并对今后公积金发展趋势进行展望和预测。

　　

一.公积金政策演变

　　

1.我国住房公积金制度诞生的背景

　　

——1949-1978年住房问题严重

　　

由政府建造,建设资金来源于财政基金。是职工的福利品、近乎免费居住，维护成本紧缺。这种计划投融资方式连住房的简单再生产都无法维持,同时也扭曲了城镇住房的供需机制。

　　

——1978年房改仍旧无法解决根本问题

　　

2.我国住房公积金制度演变过程

　　

时任上海市长朱镕基主持下的1991年上海房改方案,抓住了如何为职工住房投资与消费资金提供一个稳定、长期和廉价的来源这一改革的核心难题,借鉴新加坡的经验推出了住房公积金制度,并及时为中央政府所采纳,成为全国性政策并延续至今。

　　

3.继续发展阶段的主要政策

　　

二.公积金用途呈现多样化

　　

1.住房消费类提取占比达8成以上，偿还房贷占半壁江山

　　

全年公积金提取额上升，住房消费类提取占比近年来攀升。住房消费中偿还本息占到半壁江山，呈现持续上扬、租房提取占比也出现上升；租房用途也从2017年仅3%增长至6%。公积金提取结构逐步优化、支持老百姓解决和改善住房问题的优势更是不断增强。

　　

2.在支持保障性租赁住房建设上发力

　　

2021年末，累计为公租房（廉租房）建设提供补充资金5533.09亿元，占当年分配增值收益的66.08%，呈现逐年上扬态势。

　　

从公共财政支出上看，2021年公积金在住房保障上的支持力度达2813亿元，十年来呈现连续上扬，充分发挥了公积金的互助和保障功能。

　　

《“十四五”公共服务规划》明确，要优化住房公积金使用政策，租购并举保障缴存人基本住房需求。保障性租赁住房是“十四五”住房建设的重点，未来公积金提取用于租房的比例有望继续提高。

　　

3.各地住房消费类提取用途的结构性差异

　　

——共性特征

　　

一线城市由于房屋租赁需求更高，提取公积金租房的比例更大。

　　

新一线房价友好，异地贷款发放量大，既能承接来自一线城市就业者的购房需求，偿还贷款比重较高。

　　

——个性特征

　　

较晚实施公积金政策，居民公积金储蓄不足，叠加高房价，公积金贷款杯水车薪，而新市民众多，租赁需求巨大，租房提取模式非常宽松。代表城市：深圳

　　

央企、政府机关众多，国管公积金缴存比例高，但贷款时效较低，导致很多人放弃组合贷。代表城市：北京

　　

组合贷业务开展较晚，合作银行少，楼盘房源有限制，导致房贷比重不高。代表城市：昆明

　　

三.公积金在稳定楼市上的支持作用

　　

1.公积金缴存职工、金额每年持续增长，资金池相对稳定

　　

十年来，全国住房公积金每年实缴职工、缴存金额都呈现正增长。

　　

住房公积金业务是一项准金融服务，也被认为是最大的政策金融资源之一。

　　

公积金具有强制性缴纳、互助功能，资金池相对稳定。

　　

2.公积金贷款利率长期稳定，为购房者节省利息10-20万/笔

　　

2015年8月以来住房公积金房贷利率（5年期以上）持续保持在3.25%，在基准利率一降再降的情况下，依旧保持较大利差。

　　

利用公积金贷款能给购房者节省实打实的利息，2021年普遍在10-20万/笔。

　　

3.公积金支持在稳楼市中起到举足轻重的作用

　　

截止8月31日，今年各地共发布稳楼市政策频次近528次，其中5月成为各地集中发布稳楼市政策的高峰期。

　　

从需求端的松绑政策来看，涉及公积金支持类、放松限购、限贷、限售、限价、商业银行信贷、购房补贴等，其中有71%的省市都推出了相应的公积金相关支持政策，在各类支持政策中占比最高。

　　

4.公积金稳楼市政策举措繁多，三四线城市利用公积金支持占主导

　　

公积金稳楼市政策从最传统的降首付、降低二套贷款的利率、提高额度等，到放松异地贷款的限制，开展组合贷业务等，再到“一人买房全家来帮”的家庭互助政策，及公积金同城化的推开，充分说明了住房公积金在稳楼市中可推行、可创新的内容相当多。

　　

从实施的城市看，三四线城市占到75%的份额，充分说明这些城市原先公积金利用率较低，受制于多种因素影响，不能充分发挥公积金的互助福利功能。

　　

四.公积金支持的“因城施策”

　　

1.各地公积金供需不平衡——从个贷率看公积金流动性

　　

衡量公积金流动性风险的主要指标是“个人住房贷款率”，又称“个贷率”，即个人住房贷款余额与缴存余额之比。

　　

长三角区域城市个贷率普遍较高。

　　

昆明、济南等城市公积金得不到有效利用。

　　

2.各地公积金供需不平衡——实缴职工数量差别巨大

　　

与经济发展状况和人口净流入相关，一线城市实缴人数居前，而偏北方和南方的城市实缴人数落后。

　　

当年净增实缴人数占比普遍占到当年实缴人数的5-10%，超过10%的城市存在启动组合贷业务，或是房价友好能有效吸引异地贷款购房的因素。

　　

从缴纳公积金在当地的覆盖率来看，重点22城平均值为50%，其中上海最高，达89%；且普及度较高（≥70%）的城市，个贷率都处于85%以上。重庆由于大量从业人口分布在农村地区，公积金覆盖率垫底。

　　

3.异地贷款知易行难，各地差异较大

　　

2015年，住建部、财政部和央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，公积金异地贷款业务正式开始在各地推行。但2016年以来全国公积金用于异地贷款的份额虽有上扬，但幅度甚微。

　　

各地差异较大：一线城市异地贷款率极低，热点二线城市相对较高。

　　

4.异地贷款最大的障碍是地方利益壁垒

　　

公积金异地贷款由住建部公积金监管司于2014年推出，是指职工到异地购房（缴存地以外）向异地中心申请和办理公积金贷款的方式。但在异地贷款方面，国家并没有细则出台，所以各地仍然面对异地贷款的落实难题。

　　

5.对策1：提高缴存覆盖率、促进低个贷率城市的流动性

　　

由于部分城市使用率偏低相比，公积金缴存差异及其衍生出的“隐性福利”“劫贫济富”等公平性问题引发了争议。因此要更好地发挥其连接行业和政府、提供政策性金融支持的作用，需要从扩大公积金的缴存覆盖率、促进低个贷率城市的流动性入手。

　　

6.对策2：通过流程优化、政策引导解决申请流程繁杂问题

　　

7.对策3：通过放宽对异地贷款的相关限制吸纳购房人群

　　

五.公积金政策的发展趋势

　　

1.发展趋势