上海新房摇号推出积分制这几个月里，碰到小伙伴们问得最多的问题是：这新房积分制我能不能去摇新房？

　　今天还是来集中解答下大家的疑惑。别眨眼，下面绝对会有你想要的答案。

　　首先来回顾下，积分计算细节（如下图）：

　　详细解析（说人话就是）如下：

　　家庭单位加10分，非家庭单位0分；

　　（这里需要强调一下离婚/丧偶带未成年子女，均算非家庭单位）

　　有上海户口加10分，非上海户口0分；

　　名下无房加20分，名下有房0分。

　　以上基础分很好理解，下面来说的是有以下两种情况。

　　01

　　关于五年内的购房记录

　　这点有不少买新房的小伙伴有很多疑问，先来说表内意思：

　　当前无房且5年内无购房记录的，加20分。

　　当前有房且5年内无购房记录的，加5分。

　　其余情况不。

　　这里插播一些有粉丝问过我们的具体Q&A：

　　“满五唯一的房子，卖掉了算无房吗？”

　　算。

　　“名下房子在外地，上海没有，算无房户吗？”

　　算。

　　“如何界定购房记录？”

　　自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间）

　　只看购买记录，不看卖出记录。

　　“离婚净身出户，是否算无房户？”

　　受到2021年1月22日新政影响，离婚往前倒退3年，会计算离婚前家庭的购房总套数。如果离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也会被限购。

　　“上海户籍，09年与父母名下有一套共有房产，请问算有房还是无房？”

　　在2011年1月31日前的与父母共有的房产，算无房户。

　　“如何界定有房？拆迁所得的安置房，算房还是无房？”

　　名下有上海房产（包括动迁房、经适房、使用权房或者承租的共有居住房屋产权）都视为有房，若2011年1月28日以前与共有的不计入名下房产。

　　“名下有40年产权商住，小产权，公租房等房子，算有房吗？”

　　不算。用途性质为住宅才算有房。

　　“有一套动迁房，刚卖掉，这个算有购房记录吗？”

　　如果动迁房是5年内买入的，算有购房记录。

　　“购买的新房已网签，但没拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房还是无房？”

　　已网签则视为有购房记录，算有房。

　　“户籍名下有一套房，无贷款，过户给父母后能算无房吗？”

　　如果在2021年1月22日（含）后以赠与的方式过户，不能算无房户；

　　如果通过二手房交易过户，就可以算无房户。

　　“赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？”

　　时间线为准：

　　在2021年1月22日之前赠予，算无房。

　　在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，计入认购对象名下。

　　02

　　社保动态分

　　“每缴纳一月社保加0.1-0.24分”这个怎么理解呢？

　　“0.1-0.24”是一个动态系数分，是区间变数。在这里用A家庭和B家庭来举个例子吧：

　　A家庭：（社保年限长，名下有房家庭）

　　夫妇都是上海本地人（10分）

　　在上海有一套房子（0分）

　　名下有购房记录（0分）

　　但从2003年1月起一直在工作，社保缴纳从未间断

　　B家庭：（社保年限短，名下无房家庭）

　　夫妇本外地户籍（10分）

　　通过留学生海归落户上海（10分）

　　上海无房（20分）无购房记录（20分）

　　迄今为止缴纳社保满一年

　　当楼盘社保系数为0.1时

　　这种情况下，B家庭的优势远远大于A家庭，那么这样的楼盘就适合情况更接近B家庭去参加摇号；

　　当楼盘社保系数为0.24时

　　这种情况，显而易见的结果倒过来了。

　　所以社保系数这个动态分，关键还是要看楼盘系数，分数它不是个既定的东西！

　　在这里我们有个结论给大家：

　　社保系数高的楼盘：倾向于社保年限更长的家庭；

　　社保系数低的楼盘：倾向于在沪无房和无购房记录的家庭。

　　还有很多人有问题，这里依然插播粉丝具体的Q&A：

　　“怎么知道自己想摇楼盘的社保系数？”

　　每个新盘都会公布自己的系数，以认筹公告为准。

　　“社保有连续缴纳要求吗？”

　　没有，按照实际缴纳月数即可。

　　“上海户籍家庭成员不止一个，社保系数分按谁的算？”

　　按缴纳年限最长的一方来算。

　　“外地社保转移到上海，可以算年限吗？”

　　只认上海本地缴纳的社保。

　　“退休人员的社保怎么算？”

　　从认筹日往前推20年的日期起，交多少个月算多少个月。

　　比如该退休人员是2021年1月认筹，往前推20年至2001年1月起算；

　　假如该人员是2005年1月退休，实际计算日期为：

　　2001年1月至2005年1月。

　　总结以下特殊人群社保分的计算方式：

　　1.公务员/事业单位：可以拉养老保险对账记录；

　　2.上海在读博士：可以开学院证明，已毕业的提供毕业证书；

　　6.境外人士：也会按照既定的外籍购房资格认定和积分制来执行。

　　3.在沪退役或现役军人：可以由所在部队开证明，标注入驻时间，以及是否驻沪，要有经办人的姓名，联系方式；

　　4.退休人员：有拉不出社保的可能，可前往退休时的社保局拉一份“养老金核定单”来证明自己缴纳了多久的社保，以此计算积分。

　　03

　　买房流程

　　买房步骤分为以下三步：

　　第一步：认购申请

　　主要提交各项材料，按照积分表统计分数，初步提交。

　　第二步：核查打分

　　如实填报提交后，由房管局，民政局，社保中心等进行联网核查，复查购房者者的申请，积分审核时间大约是10个工作日。

　　第三步：参与摇号

　　认筹上限为130%（1.3:1），在楼盘确定入围分数线后，大于或者等于入围分数线的购房者将有资格参与摇号。

　　附上详细认购流程：

　　关于摇号N问的第三次粉丝插播Q&A：

　　“可以一家三口分别参与认筹吗？”

　　家庭为单位，同时只能认筹一个楼盘。

　　“认购比例小于等于130%(1.3:1)的，是全入围摇号吗？”

　　是的，只要符合购房条件的情况，可以全部入围。

　　“已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？”

　　1.没批下来：换银行重新申请

　　2.没批够：补房款给开发商

　　“摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？”

　　规则明确规定了不可以。

　　“认筹可以授权他人吗？”

　　理论上可以，实际以售楼处为准。

　　“摇号到选房一般间隔多久？”

　　看情况，有当日，有次日，实际以售楼处为准。

　　“摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？”

　　外场看不到，场内能知道。

　　04

　　结语和建议

　　注意！精华来了。

　　首先，你们先算好自己的分数，基础分一般不变，社保系数动态分先按照0.1系数算出一个总分，再按照0.24系数算一个总分，最终得出的区间就是你的总分数区间。

　　①如果横算竖算都在70-80分，恭喜你，摇新房的大门永远为你敞开，你再不去都是天理难容那种；

　　②分数在60-70分之间浮动的，仅次于最高分的一部分人，在大部分楼盘可以占有优势，可偏向摇新房；

　　③分数区间低于60分的，参与摇号各方面的不确定性都会变高，且竞争力低，要么就去摇预算很高的楼盘，天然有价格筛选减少竞争对手，要么就是非常远郊或冷门盘，但是这种楼盘多半有不太好的客观条件导致冷门，不建议摇号以免踩坑。处在这个分数段的建议考虑优质二手房更贴合选择。

　　其次就是很多人都认为，积分高的购房者能拥有优先摇号和选房的权利，这是个误区；事实是拥有较高积分的购房者只是更容易入围（认筹），分数高低只能决定入围的难易程度，之后进入摇号系统，所有的积分者会被机器打乱，摇号概率是一样的。

　　?最后！让我们来说一个重点情况：

　　如果你是个有资格且分数不低的购房者，但：

　　1、你名下有套房产，想要出售该房产置换新房，但害怕先出售掉房产后，摇不到新房而造成踏空；

　　2、单纯是缺认筹金的情况；

　　如果你有以上情况，请火速给我们留言，我们有十分完美的方案可以帮您解决这个问题！