调控不断，20212最新上海购房政策汇总！限购、贷款、积分

积分落户 2023-02-01 0

1上海限购政策沪籍单身人士一、单独名下有房，限购。二、单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。三、单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有超过3套

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1上海限购政策

沪籍单身人士

一、单独名下有房，限购。

二、单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。

三、单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有超过3套（含3套），限购。

沪籍已婚人士

一、夫妻双方都是上海户籍

a、夫妻双方在2011.1.30之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。

b、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。

c、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。

d、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。

e、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超过4套（含4套），限购。

二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍

a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明

b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购

注：满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

注：离异状况下，如果在离婚前，夫妻家庭名下只有一套房，根据上海住房限购政策，他还可以购买一套；但如果离婚前，夫妻家庭名下有2套房，甚至更多，离婚后其中一方名下无住房，如今离异不到3年要购房，在核查环节，会核查到3年前夫妻名下拥有2套住房，就不能购房。

1.上海户籍夫妻离异时，其中一方分得2套房屋，现离婚证日期距今不满3年，另一方再婚后，现家庭名下无房（再婚配偶在结婚前的单身状态下有购房资格），则再婚家庭可购买1套住房。

解析：A与B离婚，A获分2套住房，B无住房，B与C（C单身无住房且有购房资质）再婚，则BC组成的家应可购入1套！

2.上海户籍家庭，夫妻双方均为再婚，且双方原家庭均只有1套住房、离婚时又将原家庭住房分给了前配偶，那么现家庭在没有住房的前提下可购买1套。

解析：A与B离婚，原家庭唯一住房分给了A，C和D离婚，原家庭唯一住房分给了C，现在B和D再婚，BD组成的家庭可购入1套！

3.上海户籍夫妻离异不满3年的，离异家庭只有1套房产的，净身出户的一方可购买1套房产。

解析：A与B离婚，原家庭唯一住房分给了A，B净身出户；B可购入1套！

非沪籍购房政策

外地人在上海购房需要什么条件？

1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。3、外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！4、居住证满三年（免交房产税）所需证明：1、身份证2、结婚证3、户口薄4、收入证明5、纳税证明6、居住证

特殊客群

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本市集体户口

按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。

o2

外国籍或港澳台同胞

提供满一年的上海劳务合同和满一年的税单！可购买一套住房。（要求劳务合同和税单公司必须一致）

o3

在读博士、博士后

要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。

o4

部队人员购买住房

a、原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。b、原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

注：1、部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女，出生证编号。

2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。

临港购房政策分析

2上海购房贷款政策

1.商业贷款

上海自2021年7月24日起房贷利率将上调！

首套上浮35个基点（4.65+0.35=5%）

二套上浮120个基点（4.65+1.05=5.7%）

1、居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

2、在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。

贷款政策变化

1、银行严查客户的首付款来源，客户首付款不能通过非直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信用卡套现等，禁止各种借贷资金被用于首付款。（直系亲属仅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系亲属）

2、银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流水或者能体现收入的其他证明。

3、审批时间延长，目前批贷时间平均在证件收齐后的1个月至1个半月左右。

4、放款时间延长，目前放款时间平均在新产证出来后2个月至4个月左右，可能会更长。

5、若全国范围内有2套及2套以上房贷在还，银行停止发放第3套房贷。

6、父母上产证，子女参贷，目前已经停止受理。子女上产证，父母参贷目前也要提供还款能力，政策从严。

7、近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。

8、定金审批目前银行暂停受理，首付款需要付足规定比例后方可受理贷款。（首套3.5成，二套5成或7成）

2.公积金贷款

首套房：①在上海无房无贷（无贷指上海无公积金贷款记录）。②夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套，且家庭名下无房。二套房：①在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。②在上海有1套房，人均面积≤37.3m2，无上海公积金贷款在使用。

限贷的认定方式①在上海有1套房，人均面积＞37.3m2。

②在上海有2套或以上的房产。③有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录。

（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为35%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平低首付比例为35%。

（2）调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。

（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。停止向在上海有1套房，人均面积＞37.3m2的家庭发放贷款

（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。

（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。

公积金贷款利率

首套房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为2.75%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.25%。

第二套房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为3.025%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.575%。

可贷额度

可贷年限

A房龄计算：

①五年内的房龄：可贷30年

②6-19年的房龄：35-房龄

③超过20年房龄：可贷15年

房龄=2021-竣工日期

B主贷人年龄计算：

男性：65-年龄=可贷年限

女性：60-年龄=可贷年限

A和B的计算结果取低值就是该房屋公积金可贷年限。

3上海普通住宅和非普通住宅的区别！

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

4上海二手房交易流程

5上海房产税征收标准

2021年上海房产税率分界线提高至元

所购房屋单价≤元/㎡适用税率4‰，所购房屋单价＞元/㎡适用税率6‰。

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上海房产税征收对象

1、非上海居民新购住房；

2、上海居民新购且属于二套以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。

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第一套房200平要征收房产税吗？

根据房产税征收政策，是对本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房产税的，第一套住房并不征收房产税，和面积无关。

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所有第二套房子都要征收房产税吗？

不是。

是根据居民家庭人均住房面积来计算。家庭成员人均免税面积均为60平米。

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什么是居民家庭？

包括夫妻双方及其未成年子女。

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应纳房产税额计算方式

应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率（税率暂定0.6%）

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房产税缴纳时间什么时候？

每年12月31日前缴纳。

过期不交纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。

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买好了房，什么时候起征房产税？

产证登记日期的次月开始征收。

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税率是怎么算出的？

税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下

跟着线图走

一秒明白房产税

1、沪籍单身

2、沪籍已婚家庭

3、外地户籍

外地单身：为限购状态

注：若购入司法委托拍卖等非限购类住房，则全额征收房产税，减免条件同外地家庭购房减免标准。

外地家庭：

若持有《上海市居住证》有效期内已连续满3年或积分达到120分，则本次购房可直接申请免征房产税；

若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满3年或积分未达到120分的，可先全额缴纳房产税，待满3年或积分达到120分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税；

4、境外个人、港澳台居民

境

外个人在沪的“居留许可”连续满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请退税，或持有B类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征；

台

湾居民在沪的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税

港

澳居民持有连续满3年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税；

（具体房产税税费减免情形以各区交易中心税务窗认定为准！）

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房产税减免政策

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未满一年怎么付房产税?

当年度应纳税额=年应纳税额?12个月?当年度应纳税月份数

6二手房交易税费

以公司名义在沪购房的限购政策

(一)境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满足的条件(购房时间以合同网签备案日期为准)。

1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的：

a：企业设立年限已满5年；

b：企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币；

c：企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

2、企业近年缴纳税款金额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。

注：目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。

(二)境外注册的公司在沪不能购买商品房。

自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天我们就讲讲直系亲属更名中自身的一些情况应该选择哪种方式与办理所需材料。

咱们以房屋总价500万，买进价100万，满五年唯一为例来算一下更名所需要的一些费用

一、买卖更名

买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房不准备把名下房产出售的一部分人，虽然会缴纳一部分税费，但是不会对以后房产出售有影响。

下面咱们来算算买卖更名所需要多少费用：

1、增值税：（500万-100万）÷1.05×（5%+0.3%）=元

2、契税：房屋总价3%也就是15万的契税（因名下有房，契税为3个点，名下若是无房，不推荐此种方式）

3、交易手续费：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登记费：80元

5、抵押登记费：40元

以上是我们走买卖流程所需要的全部费用，共：元

过户5个工作日后缴税、出产证

二、赠与

1、直系亲属之间赠与需要哪些费用？

契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征

看到上面是不是觉得赠与要比买卖划算，要省20万？不！这只是赠与时所需要的费用，当你受赠的房产在出售时满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一总房价的20%来缴税。

若是名下无房可以走赠与流程，名下有房且受赠的房屋有出售的想法建议走交易流程。

公证收费标准

2、办理房屋赠与的方式有几种？

1）通过办理赠与公证书进行赠与；

2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。

办理赠与公证相关规定

3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？

1）财产应当是公民的个人合法财产；

2）房产中有抵押不可赠与；

3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与；

4）赠与合同不可委托签署；

5）一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母

也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，

则需先将女方名字去除再办理赠与）。

注：非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部

分不能再交易。

例如：业主张三将名下独有的一套房产的10%的产权赠与给了其朋友李四（非直系赠与），即针对该房产，张三持有90%

的产权份额，李四持有10%的产权份额，张三与李四之间不能就该房产再进行交易。

三、继承

1、继承会产生哪些费用？

直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。房屋继承过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯一免征个税，不唯一总房价款20%个税。

2、房屋的继承顺序是什么？

继承顺序：遗赠抚养协议（为先）、遗嘱继承（其次）、法定继承（再次）

3、房屋继承的流程是什么？

流程：先至公证处办理继承权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房

屋所在地的交易中心换领新的产证。

4、房屋继承的时效为多久？

时效：继承公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户籍的为2个月左右（若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需

时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）

5、继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中心受理流程是什么？

房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报→房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理→20个自然日（法定节假日

除外）出产证。

6、继承公证所需材料：

8、公证员审查所需要的的其他材料

公证收费标准：

7、办理继承时需要注意哪些问题？

7.在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定！

总结：从上面三种更名方式可以看出来，名下没有房产继承最划算。名下有房产又不打算出售的走交易流程划算，虽然要缴纳契税与增值税，但是相比在出售时20%的个人所得税要划算的多。

购房篇

契税、印花税

无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购房，均需按房款3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠；另外还需缴纳0.05%的印花税。

房产税

根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产，每年需缴纳房产税：每年房产原值×70%×1.2%。

在具体操作过程中，不同地区对不同性质企业（如高新企业、扶贫单位等）可能会有三年内免征房产税优惠。

土地使用税

同时，还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收土地使用税。

如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳滞纳金。

售房篇

增值税及附加

按（不含税收入-不含税购置原价）×5.6%征收；

土地增值税

根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定：

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

印花税

按成交价格×0.05%征收。

企业所得税

目前一般按转让房产所得的净利润×25%征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。

01、读懂上海买房积分制家庭

10分夫妻(包括未成年子女)

0分成年未婚或离异、丧偶等个人(无论是否包括未成年子女)

●在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），此项不得分。

户籍

10分上海户口

0分非上海户口

●认购申请时，认购对象为上海市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

拥有住房状况

20分上海无房

5分上海有房

●认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

五年内在沪购房情况

20分无房，5年内无购房记录

5分有房，5年内无购房记录

0分无房，5年内有购房记录

0分有房，5年内有购房记录

●认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

在沪缴纳社保时长

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分

单身视个人情况而定

家庭参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方

●社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。

02、新政后最新认筹还有几大重点

?新房认筹比超过1:1.3，开启积分制，举例100套房，取分高的约130组入围。入围后，后续公证摇号。

?每位参与认购的购房者都需要对照规则，首先自己申报分数，并填写承诺表承诺属实。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间预计为10天。

03、上海新房积分制后的买房三步曲

新房摇号规则明确后，上海新房购买的流程也跟着变了，需要经过：认购、打分、摇号三个步骤。

1

第一步，认购。购房者在新房认筹时，主要自行提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料，初步计算得分。

2

第二步，打分。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的计分，计分审核时间预计10天左右。

3

第三步，摇号。根据130%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围分数线的购房者即可参与摇号。

比如，某楼盘将新推600套房源，有认购意向的客户有1000人，那么根据130%的认筹上限计算，只有总分排名前780名（600*130%）的购房人才有资格入场摇号。如果第780名的分值为20分，则所有20分的购房者都可以参与摇号。

最近很多朋友问，第三批新房已经开始入市了，作为买房小白，在上海买新房有什么需要注意的没有，今天呢！我们就详细的说一下在上海买新房要注意的一些问题点。

1、购房资格

不管是买新房还是二手房，都要提前了解了解自己有没有购房资格，外地户口要知道自己的社保或者税单有没有63个月满60个月，征信是否有逾期。3年内有离婚记录的，提前了解自己有没有资格去买房和贷款。

2、资金准备

现在很多售楼处基本上都是要求开盘当天选完房付首付，有买理财的或者其他东西的，提前把钱准备好，以免被动。置换的人群要注意，自己的房子新产证出来之后才可以参与认购，要么会影响积分。需要贷款的，提前算好自己的月还款额，因为新房比较火，贷款审核比较严格，达不到2倍的可以让父母进行参贷，上海现在还是有部分银行可以父母参贷的。

3、关注楼市动向

2021年上海的新房是分批次入市的，每次入市都会在上海的【网上房地产】网站公布每个楼盘认购之前需要在【网上房地产】网站公示3天，大家留意这个网站就可以，公示的时候会有认购地址，联系电话，投诉电话。

4、选择楼盘

现在新房是实行积分摇号的，房源推售套数大于认购量的1：1.3，就要开启积分，开启积分的楼盘是要五年限售的，出售的时候也会受限价影响的，下面我们来看新房计算积分的表格：

根据自身的情况计算好积分，去找本批次符合自己预算的楼盘，实地看房，了解各个楼盘预计入围分数，分数高可以随意选择，分数低就要慎重选择，找那种地段还可以，推售量较大的楼盘以增加自己入围的几率。

5、准备材料

选好准备认购的楼盘找销售要认购资料，销售若是没有，可以找找其他楼盘的认购资料，上海新房认购资料都是大差不差的。提前准备好，等认购的时候把没有的补齐找销售认购就可以。认购时间周期，从开始到结束6.5天。

6、资料审核

认购结束之后，公证处会把购房人的资料收走审核，审核会看购房人有没有购房资格、购房人材料、积分审核。在这段时间我们要做的就是等待。开盘之前会公布楼盘入围分数，认购比小于1：1.3不开启积分直接摇号，大于则会开启积分入围制度，采用顺位制积分排名，未入围不能参与摇号，对积分有有异议可以进行复议。

7、开盘选房

提前做好选房方案，做出20-30套的房源预选，楼层、位置要注意，避免在选房的时候号码靠后出现自己选择不知改怎么选择的情况发生。摇号是随机的，一定要记清楚自己的认购编号，等你选房时，留给你的时间很短，看到有脑子里预选的房源直接入手。房源选好后，签认购协议，认购金转定金。有的楼盘是要求当天付首付，有的楼盘是开盘后的3-7天。

8、办理贷款

和销售约好签约时间，销售会预约银行信贷员签贷款合同，办理贷款的时候把材料准备好，销售都会提前告知你的。选择贷款银行的时候要根据自己的情况选择银行。银行贷款审批现在一般在1个月，审批过后不需要还贷，放款之后才需要还贷，现在新房要求封顶之后才能放款，大多数楼盘封顶都要开盘之后的半年至一年的时间，这段时间是不用还贷款的。银行放贷后次月开始还月供。

9、交房

在签写预售合同的时候会有交房约定日期，开发商一般都会提前交房的，交房之前会让先交物业维修基金，一般都是几千块钱，然后去交物业费，在拿钥匙验房。

10、办理产证

房屋交接之后，开发商会去办理大产证，大产证办理下来，业主可以去交易中心办理产证，办理产证时需要缴纳契税。契税90㎡以内1个点，90㎡以上1.5个点，二套3个点。

以上就是2021年6月开始最新购房流程，希望能在您买房的道路对您起到帮助！

04、关于新房计分摇号的16个常见问题

Q1：满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？

答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

Q2：如果名下房子在外地，算无房户吗？

答：仅限于上海范围，算无房户。

Q3：怎么界定购房记录？

答：自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看购买记录，不看卖出记录。